Stellungnahme der CSU-Fraktion zum Tagesordnungspunkt: „Aufstellungsbeschluss zum Entwurf des Bebauungsplans auf Parzelle 13 im Thermengebiet“, verfasst von Dr. Stephanie Greil-Lidl vom 28.01.2022

Sehr geehrter Herr Bürgermeister, sehr geehrte Kollegen und Kolleginnen Stadträte
Ich bitte nun schon vorab, etwas ausgiebiger zu diesem Projekt Stellung nehmen zu
dürfen.
A. Grundsätzlich ist dieses Projekt zu begrüßen.
a. Der Baustil ist modern und nachhaltig. Das Design gefällt mir sehr gut.
b. Das Projekt hat das Potential, neue Impulse im Ort zu setzen. Ich persönlich
würde mich sehr freuen, wenn dieses Projekt verwirklicht werden würde.
B. Ich sagte gerade, dass dieses Projekt grundsätzlich zu begrüßen ist, da hier ein paar
Punkte anzusprechen sind, über die wir uns im Klaren sein müssen.
1. Planungshoheit der Gemeinde:
Die Gemeinde hat hier die alleinige Planungshoheit. Es gibt kein Korrektiv, wie ein
Landratsamt oder eine Regierung, die uns einen Riegel vorschieben. Die Fachstellen
können im Rahmen des Verfahrens Stellungnahmen abgeben, die die Gemeinde in
ihre Abwägungen einzustellen hat. Wenn die Gemeinde jedoch diese Einwendung
als weniger wichtig erachtet und andere Belange schwerer wiegen, dann kommen
diese Einwendungen nicht zum Tragen.
➔ Was ist damit sagen möchte: Es liegt hier nahezu ausschließlich in der Hand
dieses Gremiums, ob und wie dieses Projekt genehmigt wird.
Aus diesem Grund, möchte ich ein paar Punkte ansprechen, die mir hier als dringend
diskussionswürdig erscheinen.
2. Wohnungsmarkt:
Anders als in der Tischvorlage dargestellt, wird diese Projekt mit Nichten zur
Entspannung auf dem Wohnungsmarkt beitragen. Das hat auch hinsichtlich des
Wohnungsmarktes nur bedingt etwas mit einer verdichteten Entwicklung im
Innenbereich zu tun.
Ich denke, uns ist allen klar, dass diese Wohnungen für die „upper class“ unserer
Gesellschaft gebaut werden, die diese als Zweitwohnung oder als sog.“ Polyhome„
nutzen und die Wohnungen – wenn überhaupt – zu einem nur sehr geringen Teil
von Rottalern bezogen werden wird.
➔ Es lassen sich also mit Nichten unbefriedigende städtebauliche Situationen
verbessern. Das ist Augenwischerei. Es ist ein Investorenobjekt, die mit dem
Verkauf von teurem Wohnraum Geld verdienen wollen. Das ist nichts
Verwerfliches, wir als Kommune müssen uns nur im Klaren darüber sein.
3. Höhen und Ausmaße des Gebäudes
Ein weiterer Punkt, der diskussionswürdig ist, sind die Höhen aus Ausmaße dieses
Gebäudes.
a. 10-geschossiger Bau
Wir sind hier im Begriff einen 10geschossigen Bau zu ermöglichen.
Aus dieser Folie 14 ergibt sich, dass das Gebäude 10 Stockwerke aufweist.
Das ist auch die Anzahl der Stockwerke, die wir sehen, wenn wir vor dem
Maximilian-Hotel stehen. Alle anderen Gebäude in dem Gebiet weisen
maximal 7 Stockwerke auf. Dieses Gebäude ist um 3 Stockwerke höher.
b. Gesamthöhe
Zählt man also die Meter des Gebäudes zusammen, kommt man auf 26,95
m und weitere 6,60m , die sich in dieser Schublade (Vorbau) befinden. Der
Bau wird also in seiner Gesamtheit 33,50 Meter aufweisen.
c. Vergleich zu anderen Gebäuden
Sieht man sich die Vergleichshöhen der übrigen Gebäude an, dann sind
diese zwar faktisch richtig, aber sie verfälschen die echte örtliche
Gegebenheit.
o Zum einen nimmt man zum Vergleich der Höhe oftmals nur Türme (wie
den Max-Turm, den Brunnenplatzl-Turm und den Residenz-Turm). Die
Türme stehen aber als Solitär da und weisen nicht die Länge-und Breite
dieses Gebäudes auf.
o Zum anderen nimmt man bei Vergleichsgebäuden die Maße vom Keller
bis zum Dach – wie das Gebäude auf Folie 7, das eine Höhe von 21 Meter
aufweist.
➔ Würde man das auch bei diesem Gebäude machen, kommt man auf 26, 95
Meter und 6,60 Meter also auf 33,50 Meter. Das übersteigt die bestehenden
Gebäude um mindestens 9 Meter.
d. Max-Turm Vergleich.
Ein weiterer Vergleich bietet sich mit dem benachbarten Max-Turm. Auf
Folie 4 ist der Max-Turm mit 24,50 Metern angegeben. Auf Folie 14 mit
21,50 Metern. Das liegt daran, dass man hier die sog. 0-Linie ansetzt, also
vom Erdgeschoss des nGebäudes mit der Vermessung beginnt. Hieran
erkannt amn, dass das Gebäude den Max-Turm um gute 5 Metern
überragen wird.
e. Bebauungsplan
Jetzt komme ich zum Bebauungsplan. Hier möchte ich darauf hinweisen,
dass man mit der Festsetzung in § 7 den Projektanten eröffnet, noch einen
weiteren Meter höher zu bauen.
▪ Ich weiß, dass ein Gap üblich ist, da ein Gebäude nicht auf
Millimeterpapier errichtet ist. Aber 100cm Abweichung nach
oben ist dann eher viel.
f. Maßstab für andere
Auch würden wir mit dieser Höhe den Maßstab für andere Gebäudehöhen
verschieben. Wir als Gemeinde werden uns schwer tun, Argumente zu
finden, weshalb wir ein Gebäude in dieser Höhe genehmigen und ein
danebenstehendes Gebäude diese Höhe nicht erreichen darf. Wir öffnen
damit ein Tor!
➔ Daher mein Vorschlag, zwei Stockwerke weg. Damit überragt es alle anderen
Gebäude immer noch viele Meter, erscheint aber nicht mehr
überdimensioniert.
4. 40/60
Dieser Punkt bereitet mir die größten Bauchschmerzen und erscheint mir von
großer Bedeutung:
Aus Ziffer 2 der Planungsziele und aus § 3 des Bebauungsplans ergeben sich die
Festsetzungen der Nutzung.
40% dauerhaftes Wohnen und 60% gewerbliches Wohnen sowie sonstige
Nutzungen. Mit dieser Festsetzung kann dieser Bau am Schluss praktisch ein reiner
Wohnungsbau – ohne Hotel und ohne nennenswerte Gewerbeflächen – werden.
Übersetzt heißt das 40 % sind Wohnungen und der Rest beträgt 60%. Unter diese
60% fallen – wie auch schon auf Folie 14 teilweise dargestellt, Yoga- Räume,
Wellnessbereich, Hallenbad, Außenpool, Hofflächen, Tiefgarage, Gastro und
Praxen. Es gibt keine Festsetzungen wie groß diese jeweiligen Bereiche sind. So
könnte der Hotelbereich am Schluss 0% betragen. Auch Flächen für den
Einzelhandel und die Gastronomie sind nicht festgesetzt.
Es ist aber doch so, dass dieses Gewerbe der ganz wesentliche Punkt für uns als
Gemeinde ist. Hierin liegt der Mehrwert für Bad Griesbach. Dieser Mehrwert ist
festzusetzen. Das ist auch der „Deal“ bei dem Projekt. Nämlich, dass die Stadt „ja“
sagt, zu der Möglichkeit der Investoren, damit Geld zu verdienen (insbesondere
durch den Verkauf von Wohnungen) – und auf der anderen Seite erhält die Stadt
den sich aus der Belebung und den Gewerbesteuereinnahmen ergebenden
Mehrwert.
➔ Wir sollten aufpassen, dass dies nicht ein nahezu reiner Wohnungsbau mit
großzügigen Flächen an Wellness, Schwimmbäder, Yoga-Räumen, Tiefgarage
wird und der tatsächliche Gewerbebereich einen absolut untergeordneten
Bereich einnimmt.
➔ Mein Vorschlag: Im Bebauungsplan wird exakt festgeschrieben, wie groß der
Anteil an den jeweiligen Flächen ist.
Beispielsweise (Bezifferung gemäß Bebauungsplan): a) Wohnungen 40% b)
Hotel 30% c-g) 30%
Darüber hinaus ist dies auch in dem noch abzuschließenden
Durchführungsvertrag exakt festzuhalten, was gebaut werden muss und nicht
was gebaut werden kann. – auch mit Konsequenzen, wenn dies nicht so – wie
vereinbart – umgesetzt wird. Dies nennt man Vertragstrafe.
➔ Um das unbemerkte Verkaufen von etwaigen Hotelzimmern als Wohnungen zu
verhindern, rege ich an, dass man in den Durchführungsvertrag oder /und in
den Bebauungsplan festsetzt, dass die Teilungserklärung nur mit Genehmigung
der Stadt erfolgen darf.
Sehr geehrtes Gremium, wenn Sie jetzt meinen, das sei total überzogen und
diese Vorschläge und Hinweise würden den Anschein erregen, dass man
misstrauisch ist gegenüber den Investoren, dann kann ich Ihnen sagen, dass dies
bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Regel ist.
Ferner haben wir es mit einen auswärtigen Investor zu tun, der primär Geld
verdienen will. Das ist absolut nicht verwerflich, sondern der Motor unserer
Wirtschaft. Und natürlich kann man hier an die Redlichkeit des Investors
glauben oder man setzt halt vorher die vom Investor ohnehin bekundeten Pläne
sauber fest.
Auch möchte ich vorauseilend schon jetzt sagen, dass es nicht unüblich ist, dass
sich im Laufe eines solchen Verfahrens die Maße und Festsetzungen hinsichtlich
eines solchen Gebäudes ändern können. Der im Sommer gefasste
Aufstellungsbeschluss schafft auch keinen Vertrauenstatbestand gegenüber den
Inverstoren. Wir haben im Sommer den Beschluss gefasst, dass wie in das
Verfahren einsteigen – nicht mehr und nicht weniger.
Lange Rede – kurzer Sinn: ich begrüße das Projekt, wir müssen jedoch noch an
den Rahmenbedingungen arbeiten: Das Gebäude ist meines Erachtens
überdimensioniert und die Festsetzungen hinsichtlich der Nutzungen sollten
exakter definiert werden